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Die 5 Kardinalfehler beim Verkauf einer Immobilie „von Privat“

1.  Kaufpreisfindung

Die Ermittlung des wahren Wertes einer Immobilie ist schon eine Wissenschaft für sich. Einschlägige Immobilienrechner aus dem Internet oder Bewertungstools über die Immo-Portale sind mit äußerster Vorsicht zu genießen. Als qualifizierte und zertifizierte Wertermittler können wir nur jeden Verkäufer davor warnen, sich solchen Instrumenten zu bedienen. Den Wert einer Immobilie mit 3 Klicks zu ermitteln kann bei ernsthafter Überlegung nicht zum seriösen Ziel führen. Beispiel: Grundstücksgröße ca. 1000 qm derzeit mit einem eingeschossigen Einfamilienhaus mit 150 qm Wohnfläche, Keller und Garage aus Baujahr 1965 bebaut. Zustand der Immobilie ist durchschnittlich. Lage der Immobilie = gute Wohnlage einer mittleren Großstadt. Die üblichen Bewertungstools rechnen nun stupide mit dem örtlichen Bodenrichtwert, statistischen Vergleichszahlen aus den Marktberichten bzw. aus Angebotspreisen und legen ggf. noch einen Marktzuschlag obendrauf. Wert laut Portalrechner = EUR 565.000,00. Der qualifizierte Sachverständige betrachtet diese o.g. Parameter und prüft zusätzlich das Baulastenverzeichnis, Grundbuch und den Bebauungsplan. Nach intensiver Beurteilung des grundstücksbezogenen Baurechts wird dem qualifizierten Wertermittler ersichtlich, dass das Baurecht auf dem Grundstück eine II-geschossige Bauweise mit hoher GFZ (in diesem Fall 0,8) zulässig ist. Nach intensiven Gesprächen mit dem Bauamt kommt der Wertermittler zu dem Ergebnis, dass das bebaute Grundstück einen Marktwert von EUR 900.000,00 bis EUR 1.1 Mio. hat. Grundlage ist die Tatsache, dass durch den Abriss des Wohnhauses eine Eigentumsanlage mit 8 Wohnungen inkl. Tiefgarage errichtet werden kann. Solche Fallgestaltungen sind in der Praxis sehr häufig anzutreffen gerade dann, wenn Verkäufer über derartige Informationen (wie z.B. Erben die nicht vor Ort sind) einer solchen Sachlage in völliger Unkenntnis bleiben. Ein erfahrener Immobilieninvestor wird einen derartigen Erwerb zu seinem Nutzen machen und erwirbt das Grundstück somit zum „Schnäppchenpreis“. Der Verkäufer verliert EUR 435.000,00 bis EUR 635.000,00 also 50% des tatsächlichen Wertes. Bei einem Verkauf mit einem professionellen Makler, der auch gleichzeitig qualifizierter Wertermittler ist wäre so etwas nicht passiert.

2. Falsche Flächenangaben

Kein privat agierender Verkäufer kennt die Inhalte und Definitionen der normengerechten Wohnfläche. Mit durchgehender Regelmäßigkeit beobachten wir, dass private Verkäufer eine fehlerhafte Wohnfläche ihrer Immobilie angeben. Ein ebenso unerfahrener Käufer kann diese Angabe sowieso nicht überprüfen und wird dieser Glauben schenken. Verkauft wird dann ein Einfamilienhaus mit einer Wohnflächenangabe von 170 qm. Nach dem der Vertrag beim Notar geschlossen wurde und der Kaufpreis gezahlt wurde lässt der Käufer in seinem neuen Haus den Fußboden verlegen. Der Parkettverleger nimmt die örtlichen Flächen auf und kommt auf 148 qm. Das ist eine Differenz von ca. 15% also erheblich. Dem Käufer ist das bei der Besichtigung nicht aufgefallen, da er zu sehr vom schönen Garten beeindruckt war. Aufgrund der Minderfläche von 22 qm lässt sich der Käufer von einem Anwalt beraten. Es kommt zum gerichtlichen Prozess wegen falscher zugesicherter Eigenschaft mit dem zusätzlichen Argument des Käufers, dass er das Haus nicht gekauft hätte, wenn die tatsächliche Angabe der 148 qm Wohnfläche bekannt gewesen wäre. In einem Vergleichsverfahren musste der Verkäufer EUR 55.000,00 an den Käufer zurückzahlen. Die Gerichts- und Anwaltskosten von EUR 14.000,00 inkl. Gutachten haben den Verkäufer zusätzlich belastet. Fazit: In mehr als die Hälfte aller Grundstückskaufverträge wird mit falschen Flächenangaben verkauft. Das kann zu empfindlichen und kostspieligen Haftungsszenarien führen. In einigen Fällen sogar zur Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages. Das kommt dann einem Verkäufer teuer zu stehen.

3. Unbeachtete Mängel mit gravierenden Folgen

Kaum eine Immobilie ist gänzlich frei von Instandhaltungserfordernissen. Nicht selten muss ein Erwerber sogar umfangreich sanieren und tiefe Eingriffe in die Substanz vornehmen. Dabei kann es immer zu einer Situation führen, bei der Mängel einem Käufer nicht offenbart wurden oder unwissentlich übersehen wurden. Bei derartigen Verträgen unter Nicht-Fachleuten ist das auch häufig ein Thema. Beispiel aus der Praxis: Ein Verkäufer verkauft sein Reihenhaus privat. Vor ca. 20 Jahren wurde auf dem Dachbodengebälk eine Versiegelung mit dem in den 70er Jahren umstrittenen Holzschutzmittel LINDAN durchgeführt. Diese Maßnahme hatte der Verkäufer dem Erwerber nicht offenbart. Nach Abwicklung des Kaufvertrages fand der spätere Käufer einen Hinweiszettel am Gebälk welches die damalige Firma dort angebracht hat. Der Käufer war bestürzt über diesen verschwiegenen Sachverhalt und erstritt die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

4. Objektunterlagen

Seit einigen Jahren ist ein erfolgreicher Verkauf einer Immobilie nicht ohne das Vorhandensein umfangreicher Objektunterlagen möglich. Die finanzierende Bank eines Käufers wird eine Kreditentscheidung erst dann treffen, wenn alle erforderlichen Beleihungsunterlagen vorliegen. Zu diesen Unterlagen gehört u.a. neben den ursprünglichen von einem Architekten signierten Bauplänen auch eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis oder die Bewilligungsurkunden von dinglichen Rechten aus Abt. II des Grundbuches. Ein privater Käufer hat derartige Unterlagen i.d.R. nicht und weiß auch nicht wie er an diese gelangt. Es droht ein schwieriges Unterfangen zu werden, bei dem der Käufer ggf. vom Kauf Abstand nehmen muss, weil er diese Unterlagen seiner Bank nicht vollständig vorlegen kann. Fazit: Unter der professionellen Betreuung durch einen erfahrenen Grundstücksmakler wären derartige Umstände nicht passiert.

5. Liebhaberpreis versus realistischer Preis

Liegt eine Immobilie in einer stark nachgefragten Gegend? Wenn das der Fall ist, wird of auch der gründlich ermittelte Verkehrswert einer Immobilie am Ende des Tages überschritten. Kaufinteressenten, die sich quasi überbieten, um die Immobilie zu erwerben sorgen manchmal für Zuschläge zum Kaufpreis, die zu Beginn einer Vermarktung nicht zu erwarten gewesen sind. Ein privater Verkäufer, der womöglich wie nicht selten der Fall, eigentlich an den Nachbarn verkaufen wollte, der schon so lange auf die Gelegenheit gewartet hat, kann in derartigen Fällen einen Mehrerlös zum „angedachten“ Kaufpreis in einer Größenordnung von bis zu 30% bekommen. Ein qualifizierter und erfahrener Immobilienmakler, der die Nachfrage in diesem Quartier genau kennt, kann dem Verkäufer mehr als gewinnbringend sein. Fazit: Geben Sie den Verkauf Ihrer Immobilie ausschließlich in die Hände eines erfahrenen Immobilienprofis, der sogar auch als Wertermittler anerkannt und zertifiziert ist. Denn nur dieser ist ein Garant für einen maximalen Verkaufserlös.
 

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