Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen oder sich Ihren Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen? Dann stolpern Sie mit Sicherheit über einige Fachbegriffe, deren Bedeutung für Laien auf den ersten Blick nicht klar ist. Wir geben Ihnen einen Überblick über die häufigsten Fragen, damit Sie umfassend informiert in Ihr Immobilienprojekt starten.
Kaum ein Verkäufer – geschweige denn ein Käufer weiß etwas mit dem Begriff des „Baulastenverzeichnis“ anzufangen. Was ist das also? Baulastenverzeichnisse werden bei den jeweiligen Bauordnungsämtern bzw. bei den Landkreisen (im niedersächsischen Umland) geführt. Das Baulastenverzeichnis ist eine Art öffentliches Register. Dort vorhandenen Eintragungen haben also öffentlich rechtlichen Charakter. Sind einmal Baulasten zu Lasten eines Grundstücks eingetragen, so können diese i.d.R. nicht ohne weiteres gelöscht werden. Warum ist es also so wichtig das Baulastenverzeichnis einzusehen bzw. abzufragen? Im Baulastenverzeichnis können über ein Grundstück teilweise erhebliche Beschränkungen verfügt sein. Es gibt zum Beispiel so genannte „Abstandsbaulasten“. Diese verpflichten den Grundstückseigentümer zur Freihaltung eines definierten Bereichs auf dem Grundstück. Es darf also dort keine Bebauung stattfinden, obwohl es laut Baurecht grundsätzlich möglich wäre. Wir von BONUM Immobilien sehen regelmäßig das Baulastenverzeichnis im Rahmen von Transaktionen ein. Im Falle von vorhandenen Eintragungen klären wir auf und beraten die Parteien dazu.
Das Bieterverfahren ist eine besondere Art des Immobilienverkaufs, bei der Interessenten wie bei einer Auktion ihre Gebote abgeben und der Meistbietende die Immobilie kauft. Im Gegensatz zu einer klassischen Versteigerung muss jedoch kein Mindestpreis angegeben werden. Bieterverfahren werden u.a. auch dann durchgeführt, wenn die Nachfrage auf eine angebotene Immobilie so groß ist, weil eine Mehrzahl von Interessenten den angegebenen Offertenpreis akzeptieren wollen.
Am Anfang wird ein Verkaufsinserat mit ansprechendem Exposé veröffentlicht, in dem auf das Bieterverfahren hingewiesen wird. Nach mehreren Besichtigungsterminen oder auch Sammelbesichtigungen reichen Kaufinteressenten innerhalb einer Frist ihre Gebote ein. Es besteht die Möglichkeit, die Interessenten über die aktuellen Höchstgebote zu informieren, damit weitergeboten wird. Ist die Frist abgelaufen, werden die Gebote geprüft. Stimmt das höchste Gebot mit den Vorstellungen des Verkäufers überein, wird der betreffende Interessent kontaktiert und ein Notartermin vereinbart. Darüber hinaus kann ein Bieterverfahren auch nur über die Abgabe eines einzigen Gebotes eines jeden daran beteiligten Interessenten durchgeführt werden – so genanntes „single-shot-Verfahren“. Der Höchstbietende erhält dann den Zuschlag. Grundvoraussetzung aller Bieterverfahren ist die im Vorfeld nachgewiesene Finanzierungsbestätigung einer Bank.
Mit einem Bieterverfahren verkaufen Sie meist auf schnellem Weg Ihre Immobilie und erhalten damit zeitnah Kapital. Ist bei dem Haus oder der Wohnung von einer hohen Nachfrage auszugehen, erzielen Sie bei einem strukturierten Bieterverfahren mitunter besonders hohe Verkaufspreise. Darüber hinaus stellt es aber auch eine Möglichkeit dar, Interessenten auf die Immobilie aufmerksam zu machen, wenn bisherige Verkaufsversuche erfolglos waren. Insgesamt betrachtet ist das ein komplexes Verfahren bei dem ein Makler neben enorm viel Erfahrung auch über umfangreiche Sach- bzw. Rechtskenntnisse verfügen muss. Wir von BONUM Immobilien garantieren Ihnen maximalen Erfolg in so einem Bieterverfahren.
Seit Einführung der EU-Datenschutz-Grundverordnung (EU-DSGVO) können Sie sich auf volle Transparenz und Sicherheit im Hinblick auf Ihre personenbezogenen Daten verlassen. Wir von BONUM Immobilien halten uns an eine Vielzahl von gesetzlich festgelegten Regeln, die im gesamten Verkaufs-, Miet- oder Kaufprozess berücksichtigt werden. Wir lassen Sie jederzeit wissen, wann wir welche Daten speichern und erklären Ihnen, wie genau wir diese verwenden.
Mit einem Energieausweis lässt sich der energetische Zustand von Gebäuden bewerten. Dieser wird vom Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgeschrieben und muss vor jedem Immobilienkauf bzw. -verkauf und Vermietungen vorgelegt werden. Durch das mehrseitige Dokument haben Interessenten die Möglichkeit, den Energieverbrauch von Häusern und Wohnungen zu vergleichen und die Kosten zu kalkulieren. Eigentümern bietet der Ausweis eine Grundlage, Modernisierungsmaßnahmen zu planen, um die Energieeffizienz zu optimieren und zum Beispiel Heizkosten zu sparen.
Bei Energieausweisen unterscheidet man zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis beinhaltet die Kennwerte für den Energiebedarf auf Grundlage von Baujahr, verschiedenen Bauunterlagen, technischen Gebäude- und Heizungsdaten und Rahmenbedingungen wie Klimadaten oder Raumtemperatur. Er gibt den jährlichen Gesamtbedarf eines Gebäudes an Primärenergie an. Der Verbrauchsausweis basiert auf den Werten der aktuellen Mieter während der letzten drei Jahre. Er gibt also die tatsächlichen Verbrauchsdaten an und ist abhängig von dem Nutzungsverhalten der Bewohner.
Energieausweise werden nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ausschließlich von Personen erstellt, die entsprechende Aus- oder Weiterbildungen absolviert haben wie zum Beispiel Ingenieure, Architekten oder entsprechende Handwerker. Auch Immobilienexperten wie wir von BONUM Immobilien fertigen Ihnen gerne einen Energieausweis an. Wir sind als Sachverständige dazu qualifiziert.
Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, muss eine Vielzahl von Unterlagen beschafft werden. Sie benötigen neben dem Energieausweis auch einen aktuellen Grundbuchauszug, Baugenehmigungen, einen Auszug aus dem Bau- und Altlastenverzeichnis und Grundrisspläne sowie Flächenberechnungen. Darüber hinaus können Dokumente ergänzend vorgelegt werden, wie zum Beispiel eine Flurkarte, in der alle Grundstücksgrenzen genau eingezeichnet sind. Bei vermieteten Immobilien oder Anlagenobjekten müssen alle Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen vorliegen. Bei Wohnungseigentum (WEG) wird die Teilungsurkunde mit den Aufteilungsplänen benötigt. Wartungsnachweise, Rechnungen, Garantieurkunden und Nachweise über Denkmalschutzbestimmungen sollten Sie je nach Baujahr und Art der Immobilie ebenfalls Kaufinteressenten zur Verfügung stellen. Wir von BONUM Immobilien beschaffen alle relevanten Objektunterlagen und werten diese aus. Am Ende wird diese auch die finanzierende Bank eines Käufers benötigen.
Ein Immobilienverkauf erfordert viel Aufwand und Zeit und hat sich im Laufe der letzten Jahrzehnte zu einem immer komplexer werdenden Themenfeld entwickelt. Umfangreiche und tiefgehende kaufmännische und juristische Detailkenntnisse sind erforderlich. Umfangreiche Vertragstexte gehören auch dazu. Das alles bleibt Ihnen erspart, wenn Sie mit einem Makler zusammenarbeiten. Wir nehmen Ihnen nicht nur die Organisation und Koordination von Besichtigungsterminen ab - durch unser Fachwissen, unser vielseitiges Netzwerk und die Marktkenntnisse erhöhen sich die Chancen erheblich auf einen erfolgreichen und profitablen Verkauf. Lehnen Sie sich zurück und profitieren Sie von individuellen Marketingstrategien, professionellen Exposés und einer detaillierten Interessentenprüfung, mit der wir Sie vor bösen Überraschungen bewahren.
Das Exposé ist die erste und wichtigste Visitenkarte Ihrer Immobilie. Ansprechende und aufschlussreiche Texte wie auch professionelle Fotos, die Ihr Haus oder Ihre Wohnung im besten Licht darstellen, sorgen für einen idealen ersten Eindruck und erhöhen Ihre Verkaufschancen. Unsere erfahrene Objekt-Fotografin ist seit Jahrzehnten auf diesem Gebiet spezialisiert und liefert atemberaubende Bilder. Wir von BONUM Immobilien unterstützen Sie bei der Erstellung eines professionellen Verkaufs-Exposés und sorgen mit modernen Techniken wie u.a. den 360 Grad-Rundgängen für einen optimalen Einblick, wodurch unnötiger Besichtigungstourismus verhindert wird. Dadurch sparen wir Zeit beim Verkauf und konzentrieren uns auf die wirklich Interessierten.
Es gibt drei Arten von Maklerverträgen: den einfachen Maklervertrag, den Makleralleinauftrag und den qualifizierten Makleralleinauftrag. Bei einem einfachen Maklervertrag reichen eine mündliche oder schriftliche Erklärung aus, in der der Makler angibt, dass er Ihre Immobilie verkauft oder vermietet. Dieser Vertrag hat zwar den Vorteil, dass Sie als Eigentümer weitere Makler beauftragen können, er birgt aber auch Risiken, da beide Seiten zu nichts verpflichtet sind und keine Vorgaben einzuhalten sind.
Mit einem Makleralleinauftrag legen Sie sich auf einen Makler fest, der dadurch verpflichtet wird, die Immobilie tatsächlich zu vermarkten. Beauftragen Sie trotz Makleralleinauftrag einen zweiten Immobilienexperten, droht Ihnen die Zahlung der doppelten Provision, einmal für den vermittelnden Makler und einmal für den Experten mit Alleinauftrag.
Bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag entscheiden Sie sich zusammen mit dem Makler dafür, dass Ihre Immobilie nur von ihm vermarktet werden darf. Damit dürfen keine anderen Makler oder Sie selbst tätig werden. Finden Sie selbst einen Kaufinteressenten, verweisen Sie diesen an Ihren Makler. In dem Vertrag werden wichtige Maßnahmen vereinbart, die vom Immobilienprofi zu leisten sind. Ist dies nicht der Fall, dürfen Sie als Auftraggeber den Vertrag kündigen.
Letztendlich obliegt die Art des Maklervertrages den Anforderungen an die aktuelle gesetzliche Regelung zur Vergütung der Maklercourtage. Je nach Art der Immobilie (Einfamilienhaus oder z.B. Renditeobjekt) wird die Zahlung des Maklerhonorars geregelt. Hier gilt entweder die paritätische Teilung zwischen Verkäufer und Käufer oder die einseitige Provisionsverpflichtung beim Verkäufer oder beim Käufer. Wir von BONUM Immobilien arbeiten stets streng gesetzeskonform und finden in Ihrem Verkaufsfall die ideale und beste Lösung zu einem erfolgreichen Verkauf.
In einem Maklervertrag werden die Art des Vertrags, der Auftraggeber, das Immobilienunternehmen und die zu verkaufende Immobilie benannt. Darüber hinaus geht aus dem Vertrag ein marktgerechter Angebotspreis hervor wie auch Pflichten des Maklers wie zum Beispiel die Beratung, die Erstellung eines Exposés und die Durchführung von Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen. Der Makler erklärt außerdem, regelmäßig über den Vermarktungsstand zu berichten. Neben einem Absatz zur Maklerprovision und Fristen wird auch vermerkt, dass der Makler bevollmächtigt ist, Auskünfte bei Ämtern und Behörden einzuholen.
Nein, für einen Haus- oder Wohnungsverkauf ist ein Notartermin zwingend erforderlich. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, um rechtsfähig zu sein. Der Notar veranlasst darüber hinaus Grundbuchanträge/ und -änderungen.
Zu Beginn des Termins legen Sie und die andere Vertragspartei Ihre Personalausweise vor. Ist ein Unternehmen am Vertrag beteiligt, muss zusätzlich der aktuelle Handelsregisterauszug vorliegen. Der Notar verliest den Vertragsentwurf und erklärt alle wesentlichen juristische Begriffe. Sie dürfen jederzeit Fragen stellen und Unklarheiten ansprechen, da der Notar dazu verpflichtet ist, Sie bzw. alle Vertragsbeteiligten neutral zu beraten. Sind Korrekturen erforderlich, trägt der Notar diese in die Vertragsurkunde handschriftlich ein. Schlussendlich unterschreiben Sie und die andere Vertragspartei den Vertrag. Der Notarvertrag ist notariell beurkundet und rechtskräftig, sobald der Notar diesen auch unterschrieben hat. Sie erhalten im Anschluss einen korrigierten Vertrag. Die Version mit den handschriftlichen Änderungen des Notars verbleibt im Notararchiv.
Bei einer offenen Besichtigung, auch “Open-House-Besichtigung” genannt, haben Kauf- oder Mietinteressenten die Möglichkeit, an einem bestimmten Termin gleichzeitig die Immobilie zu besichtigen. Ein kompetenter Ansprechpartner des Maklerbüros oder der Geschäftsführer selbst begleitet diesen Termin und steht den Interessenten für Fragen zur Verfügung.
Wohnen Sie noch in der Immobilie, ist es oft schwierig, viele einzelne Besichtigungstermine zu vereinbaren, wodurch eine große Besichtigung für mehrere Personen gleichzeitig eine Lösung darstellt. Außerdem entsteht unter Umständen eine Art Konkurrenzverhalten zwischen den Interessenten, wodurch die Nachfrage auf die betreffende Immobilie steigt und Ihre Verkaufschancen erhöht werden.
Offene Besichtigungen bergen die Gefahr, in eine Art Besichtigungstourismus auszuarten. Sichern Sie sich deswegen mit einem professionellen Exposé durch einen Immobilienmakler ab, welches alle Informationen auf einen Blick darstellt und dadurch gezielt Personen anspricht, die wirklich interessiert sind. Seien Sie an dem Termin auf mögliche Fragen vorbereitet und zeigen Sie besonders die Vorzüge Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung, sodass der erste Eindruck überzeugt.
In Bremen gilt aktuell eine Maklerprovision von 5,95 % vom Kaufpreis zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Am 23. Dezember 2020 ist ein Gesetz in Kraft getreten, welches vorschreibt, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerkosten trägt. Bis dahin galt in Bremen und Niedersachen die alleinige Provisionsverpflichtung zu Lasten des Käufers.
Die Mieter-Selbstauskunft liefert dem Makler zunächst die wichtigsten personenbezogenen Angaben, wie z.B. Namen und Wohnort, Angabe des Arbeitsgebers und der Dauer des Beschäftigungsverhältnisses. Ferner auch Angaben zum aktuellen Gehalt.
In einer Mieter-Selbstauskunft beantworten Sie als potenzieller Mieter Fragen zu Ihrer persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Situation. Meist wird der Familienstand, die Anzahl der Kinder, der Beruf, das Nettoeinkommen, der Arbeitgeber und der aktuelle Vermieter abgefragt. Ergänzend wird in vielen Fällen neben der Selbstauskunft die einer Auskunftei wie der Schufa oder Creditreform erbeten.
Ein Suchauftrag enthält alle Kriterien, die Ihnen bei einer Immobilie wichtig sind. Wie groß soll das Haus oder die Wohnung sein? Wofür möchten Sie die Immobilie nutzen? Wie hoch ist Ihr Budget? Wir benachrichtigen Sie, sobald eine passende Immobilie verfügbar ist. Durch unser breit gefächertes Netzwerk kommen Sie Ihrem Traumhaus näher und sparen wertvolle Zeit.
Dieser Begriff passt so gut in die letzten Jahre des Marktes wie kein anderer. Warum? Ganz einfach, weil eine nicht unerhebliche Anzahl an Immobilientransaktionen unter Privatleuten (also ohne Maklertätigkeit) im Rahmen einer nachbarschaftlichen Verbindung zustande gekommen sind. Häufig ist es so, dass ein Immobilienverkauf in einer kommunikativen Nachbarschaft blitzartig und ohne großes Hinterfragen abgewickelt wird. Was daran falsch ist, fragen sie? Ganz einfach, es ist ein „ungewöhnlicher Geschäftsverkehr“. Immobilienpreise bilden sich i.d.R. durch Angebot und Nachfrage. Was ist also mit dem Preis, wenn es keine Nachfrage gab? Ein einziger Interessent ist nicht das Bild des vollkommenen Marktes. Dieser eine Nachbar könnte den niedrigsten, aber auch den höchsten Preis zahlen.
Wir als Sachverständige sehen im Rahmen einer Bewertung der Immobilie regelmäßig in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Dort fällt dann sofort der Preis auf, der im „ungewöhnlichen Geschäftsverkehr“ vereinbart wurde. In 90% der Fälle liegt dieser Preis dann in signifikanter Abweichung zum Mittelwert der anderen Vergleichspreise. Und nun verständlich: der Verkauf an den Nachbarn war ein schlechter Deal. Kein Wunder, man hat ja die allgemeine Nachfrage am Markt ignoriert und ausgeblendet. Doch die suchenden Interessenten bilden in Ihrer Vielzahl den Preis und der ist dann eben im Rahmen der Nachfrage der höhere Preis. Im übrigen werden Kaufpreise aus „ungewöhnlichem Geschäftsverkehr“ in der Wertermittlung eliminiert denn sie tragen nicht zur seriösen Wertermittlung bei. PS: auch der Verkauf einer Immobilie an den Mieter ist ein „ungewöhnlicher Geschäftsverkehr“…
Marktwert, Beleihungswert, Verkehrswert und gemeiner Wert – diese Begriffe spielen immer dann eine Rolle, wenn es um Immobilienwerte geht. Aber was bedeuten sie eigentlich im Einzelnen und wer ermittelt sie? Welche Aussagekraft haben diese einzelnen Wertedefinitionen?Heute erklären wir den Wesensinhalt des Verkehrswertes. Der Verkehrswert ist ein Rechtsbegriff. Seine unmissverständliche Definition findet man in § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Kaum ein Laie weiß eigentlich, was es mit diesem Begriff auf sich hat und warum er in bestimmten Fällen so wichtig ist.
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Gemein hin ist der Verkehrswert im mathematischen Sinne ein „am wahrscheinlichsten zu erzielender“ Kaufpreis oder auch ein „arithmetisches Mittel“. Gesetzmäßigkeiten aus der Mathematik sind hier aufgrund der strengen Berechnungsverfahren – beispielsweise aus dem Vergleichswertverfahren anzuwenden. Der Verkehrswert ist folglich kein Liebhaberpreis und auch kein Preis im Falle eines „dringenden Verkaufs“. Diese Spitzen sind zwingend auszublenden und nicht gewünscht. Benötigt wird ein Immobilien-Verkehrswert immer dann, wenn hoheitliche Instanzen eine Rolle spiele wie z.B. in Gerichtsverfahren, steuerlichen Verfahren oder Vorgängen. Aber auch in zivilen Rechtsstreitigkeiten, Erbschaftsangelegenheiten, Schenkungen oder bei Finanzierungen.
Wir von BONUM Immobilien sind zertifizierte Sachverständige und ermitteln gesetzeskonforme Immobilien-Verkehrswerte in Rahmen von Gutachten. Sprechen Sie uns gerne an.
Aus einem Wertgutachten leiten Sie einen realistischen Verkaufspreis ab. Dieser stellt die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf dar. Denn ein zu niedriger Preis löst Misstrauen aus, während Interessenten von einem zu hohen Preis abgeschreckt werden. Durch ein professionelles Wertgutachten erhalten Sie einen detaillierten Überblick über den Zustand und Besonderheiten der Immobilie wie die Lage und Ausstattung. Das lohnt sich sowohl für den Interessenten als auch für den Verkäufer. Darüber hinaus wollen finanzierende Banken gerne ein Wertgutachten der Immobilie einsehen, die beliehen werden soll. Lassen Sie sich gerne von unserem Geschäftsführer Sascha Gay beraten. Als ausgebildeter Diplom-Sachverständiger DIA und gemäß DIN EN ISO 17024 zertifizierter Sachverständiger ist er für die Bewertung aller Immobilienarten zuständig und steht Ihnen gerne mit seinem umfangreichen Fachwissen zur Seite.
Der Wert einer Immobilie wird von vielen Faktoren wie der Lage, dem Zustand und der Ausstattung beeinflusst. Während sich die Lage nicht verändern lässt, verbessern Modernisierungen und Sanierungen den Zustand Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung erheblich und sorgen für einen höheren Wert und damit den Verkaufspreis. Von einem frischen Anstrich über moderne Bad- und Sanitäranlagen bis hin zu neuen Fenstern und Heizungen. Welche Maßnahmen in Ihrem Fall wirklich notwendig und im Hinblick auf einen bestmöglichen Verkauf zielführend sind, finden wir gerne gemeinsam mit Ihnen in einem Beratungsgespräch heraus.
