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Wir erklären Ihnen Begriffe aus der Immobilienbranche









Der ungewöhnliche Geschäftsverkehr

Dieser Begriff passt so gut in die letzten Jahre des Marktes wie kein anderer. Warum? Ganz einfach, weil eine nicht unerhebliche Anzahl an Immobilientransaktionen unter Privatleuten (also ohne Maklertätigkeit) im Rahmen einer nachbarschaftlichen Verbindung zustande gekommen sind. Häufig ist es so, dass ein Immobilienverkauf in einer kommunikativen Nachbarschaft blitzartig und ohne großes Hinterfragen abgewickelt wird. Was daran falsch ist, fragen sie? Ganz einfach, es ist ein „ungewöhnlicher Geschäftsverkehr“. Immobilienpreise bilden sich i.d.R. durch Angebot und Nachfrage. Was ist also mit dem Preis, wenn es keine Nachfrage gab? Ein einziger Interessent ist nicht das Bild des vollkommenen Marktes. Dieser eine Nachbar könnte den niedrigsten, aber auch den höchsten Preis zahlen.
Wir als Sachverständige sehen im Rahmen einer Bewertung der Immobilie regelmäßig in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Dort fällt dann sofort der Preis auf, der im „ungewöhnlichen Geschäftsverkehr“ vereinbart wurde. In 90% der Fälle liegt dieser Preis dann in signifikanter Abweichung zum Mittelwert der anderen Vergleichspreise. Und nun verständlich: der Verkauf an den Nachbarn war ein schlechter Deal. Kein Wunder, man hat ja die allgemeine Nachfrage am Markt ignoriert und ausgeblendet. Doch die suchenden Interessenten bilden in Ihrer Vielzahl den Preis und der ist dann eben im Rahmen der Nachfrage der höhere Preis. Im übrigen werden Kaufpreise aus „ungewöhnlichem Geschäftsverkehr“ in der Wertermittlung eliminiert denn sie tragen nicht zur seriösen Wertermittlung bei. PS: auch der Verkauf einer Immobilie an den Mieter ist ein „ungewöhnlicher Geschäftsverkehr“…

 

Der Verkehrswert

Marktwert, Beleihungswert, Verkehrswert und gemeiner Wert – diese Begriffe spielen immer dann eine Rolle, wenn es um Immobilienwerte geht. Aber was bedeuten sie eigentlich im Einzelnen und wer ermittelt sie? Welche Aussagekraft haben diese einzelnen Wertedefinitionen?Heute erklären wir den Wesensinhalt des Verkehrswertes. Der Verkehrswert ist ein Rechtsbegriff. Seine unmissverständliche Definition findet man in § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Kaum ein Laie weiß eigentlich, was es mit diesem Begriff auf sich hat und warum er in bestimmten Fällen so wichtig ist.

>Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.<

Gemein hin ist der Verkehrswert im mathematischen Sinne ein „am wahrscheinlichsten zu erzielender“ Kaufpreis oder auch ein „arithmetisches Mittel“. Gesetzmäßigkeiten aus der Mathematik sind hier aufgrund der strengen Berechnungsverfahren – beispielsweise aus dem Vergleichswertverfahren anzuwenden. Der Verkehrswert ist folglich kein Liebhaberpreis und auch kein Preis im Falle eines „dringenden Verkaufs“. Diese Spitzen sind zwingend auszublenden und nicht gewünscht.
Benötigt wird ein Immobilien-Verkehrswert immer dann, wenn hoheitliche Instanzen eine Rolle spiele wie z.B. in Gerichtsverfahren, steuerlichen Verfahren oder Vorgängen. Aber auch in zivilen Rechtsstreitigkeiten, Erbschaftsangelegenheiten, Schenkungen oder bei Finanzierungen.

Wir von BONUM Immobilien sind zertifizierte Sachverständige und ermitteln gesetzeskonforme Immobilien-Verkehrswerte in Rahmen von Gutachten.
Sprechen Sie uns gerne an.

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