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Wir erklären Ihnen Begriffe aus der Immobilienbranche

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Der ungewöhnliche Geschäftsverkehr

Dieser Begriff passt so gut in die letzten Jahre des Marktes wie kein anderer. Warum? Ganz einfach, weil eine nicht unerhebliche Anzahl an Immobilientransaktionen unter Privatleuten (also ohne Maklertätigkeit) im Rahmen einer nachbarschaftlichen Verbindung zustande gekommen sind. Häufig ist es so, dass ein Immobilienverkauf in einer kommunikativen Nachbarschaft blitzartig und ohne großes Hinterfragen abgewickelt wird. Was daran falsch ist, fragen sie? Ganz einfach, es ist ein „ungewöhnlicher Geschäftsverkehr“. Immobilienpreise bilden sich i.d.R. durch Angebot und Nachfrage. Was ist also mit dem Preis, wenn es keine Nachfrage gab? Ein einziger Interessent ist nicht das Bild des vollkommenen Marktes. Dieser eine Nachbar könnte den niedrigsten, aber auch den höchsten Preis zahlen.
Wir als Sachverständige sehen im Rahmen einer Bewertung der Immobilie regelmäßig in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Dort fällt dann sofort der Preis auf, der im „ungewöhnlichen Geschäftsverkehr“ vereinbart wurde. In 90% der Fälle liegt dieser Preis dann in signifikanter Abweichung zum Mittelwert der anderen Vergleichspreise. Und nun verständlich: der Verkauf an den Nachbarn war ein schlechter Deal. Kein Wunder, man hat ja die allgemeine Nachfrage am Markt ignoriert und ausgeblendet. Doch die suchenden Interessenten bilden in Ihrer Vielzahl den Preis und der ist dann eben im Rahmen der Nachfrage der höhere Preis. Im übrigen werden Kaufpreise aus „ungewöhnlichem Geschäftsverkehr“ in der Wertermittlung eliminiert denn sie tragen nicht zur seriösen Wertermittlung bei. PS: auch der Verkauf einer Immobilie an den Mieter ist ein „ungewöhnlicher Geschäftsverkehr“…

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